Inclusieve wijkontwikkeling in de Gentse Dampoort:
Participatieve woonrenovatie op maat van kwetsbare bewoners
2 8
zijn. Het Gentse OCMW verliest haar geld niet en kan het hergebruiken op dezelfde
manier. Om de onvermijdelijke geldontwaarding te dekken, vraagt het OCMW een
stukje van de meerwaarde bij verkoop (indien aanwezig). Recyclage van investe-
ringsmiddelen als het ware. Daarom spreken we over een ‘rollend fonds’. Doordat
de middelen terugkeren, is het fonds ook in de toekomst een instrument van stads-
vernieuwing. De wijk zal via een systeem van subsidieretentie op een blijvende
manier veranderen. Door de terugkerende middelen kan de overheid substantieel
grotere bedragen vrijmaken.
Dit is zinvol, aangezien noodkopers zelf niet kunnen investeren en (lokale) overhe-
den te weinig budgettaire ruimte hebben om het in hun plaats te doen. De overheid
overbrugt enkele jaren lang het liquiditeitsprobleem van de deelnemer, terwijl het
finaal wel de bewoner-noodkoper blijft die instaat voor de kosten. De noodkoper
kan de renovatie financieren, maar betaalt de tussenkomst bij verkoop ook terug.
De initiële investeringskost is substantieel voor de overheid, maar zal mettertijd
beduidend lager uitvallen dan in het geval dat ze blijft opteren voor traditionele
subsidiesystemen. Kortom, subsidieretentie is elementair in het opzetten van in-
clusieve wijkrenovatie omdat het ook de bewoners van morgen en de toekomstige
woonproblemen in de wijk opneemt in stadsvernieuwing. Letterlijk dus een ‘vol-
houdbare’ of duurzame stadsvernieuwing.
Uiteraard is dit systeem van subsidieretentie enkel mogelijk op basis van eerlij-
ke en heldere selectiecriteria en een juridisch waterdichte overeenkomst tussen
het OCMW en de noodkoper. Om te beginnen, veronderstelt de instapprocedu-
re voor het project een goede screening van zowel de woning als de bewoner.
De projectpartners ontwikkelden samen een voorwaardenkader dat bepaalt wie
in aanmerking komt voor de renovatietoelage en –begeleiding, op basis van een
bouwtechnisch en sociaal onderzoek. Allereerst wordt de staat van de woning na-
gegaan. Hiervoor gebruikten de projectpartners het technisch verslag dat Wonen
Vlaanderen opmaakte op basis van de Vlaamse wooncode
Woningen met meer
dan vijftien strafpunten wijzen op grote kwaliteitsproblemen en dus een duidelijke
renovatienood. Vervolgens geven de kandidaten informatie mee over onder andere
hun gezinssituatie en (huidig) inkomen. Beide elementen worden gewogen, waarna
alle kandidaten gerangschikt worden volgens hun noden. Iedereen die vervolgens
in het project stapt, tekent een overeenkomst met het OCMW Gent. Deze bepaalt
hoe de 30.000 euro kan worden ingezet. De overeenkomst stipuleert onder meer
welke werken overeengekomen worden, dat de woning geschat wordt voor de
werken, hoe het OCMW en de deelnemer de eventuele meerwaarde juist moeten
berekenen en dat het OCMW een hypotheek in tweede graad neemt op de woning.
3.2 Een doelgericht begeleidingsmodel op maat van noodkopers
Je huis verbouwen of laten verbouwen is een lastige, bij wijlen onaangename klus.
De volkswijsheid luidt inmiddels dat het altijd meer kost en langer duurt dan ge-
pland. Sinds enkele jaren zijn daarom allerlei vormen van renovatiebegeleiding,
‘ontzorging’ met een mooi woord, in opmars. Ook het feit dat de lat op het vlak van
191
