Inclusieve wijkontwikkeling in de Gentse Dampoort:
Participatieve woonrenovatie op maat van kwetsbare bewoners
2 8
kunnen mensen met een laag inkomen een woning aankopen. De grond blijft in
gemeenschappelijk beheer (CLT Gent, 2012). Het idee om via subsidieretentie en
rollende fondsen in te zetten op voorfinanciering komt uit deze hoek. De ‘C’ (‘com-
munity’) in CLT staat bovendien voor de inherente zoektocht naar samenwerking
en gemeenschappelijkheid, een element dat ook in ‘Dampoort KnapT OP!’ wordt
meegenomen (zie verder).
Onderzoek toont aan dat de huidige maatregelen deze mensen weinig of niet be-
reiken. De verdeling van premies voor renovaties toont dat hier een mattheuseffect
speelt (Winters e.a., 2015). De hoogste aandelen begunstigden vinden we in de
inkomenskwintielen 3, 4 en 5. Het laagste inkomenskwintiel geniet het minst van
de voordelen
Het sterkste mattheuseffect zien we bij de premies die niet inko-
mensbegrensd zijn: de belastingvermindering en de premies van de netbeheerders
(Winters e.a., 2015). Huurders of verhuurders komen al helemaal niet in aanmer-
king voor deze premies en leningen. Meestal is de individuele eigenaar met een
gemiddeld inkomen het ijkpunt van het renovatiebeleid.
Gezien de hoge huurprijzen zijn noodkopers een groeiende, maar relatief onzicht-
bare groep. Volgens recente woonstudies bedraagt die vier percent van het pa-
trimonium of ongeveer 119.000 woningen (Vanderstraeten & Ryckewaert, 2015).
Het probleem kan nog wat ruimer bekeken worden. Dezelfde studie, die als eer-
ste in Vlaanderen het aantal noodkopers in kaart bracht, geeft tevens aan dat tot
een extra vijf percent van de Vlaamse huishoudens leeft in even slechte woningen,
maar zonder dezelfde directe financiële problemen. Ook hier echter, kan volgens
de auteurs een gebrek aan middelen een belangrijke factor zijn, naast bijvoorbeeld
nonchalance of reeds lopende gefaseerde verbouwingen. De investering houdt
voor velen een te groot risico in, wat net als bij de eerste groep kan leiden tot een
echt woonprobleem. Omgerekend, gaat dit maximaal over nog eens 148.750 ge-
zinnen. Opgeteld bij de eerste groep, kunnen we concluderen dat er in Vlaanderen
tot 267.750 huiseigenaars dringend zitten te wachten op financiële steun nog voor
ze renovatie kunnen (en zullen) overwegen (Vanderstraeten & Ryckewaert, 2015).
De groep noodkopers komt in een patstelling terecht: terug gaan huren is een vaak
duurdere stap achteruit, de woning opknappen, is onbetaalbaar. Mensen worden
noodkoper wanneer ze noodgedwongen een woning kopen (door de vele slechte
en dure huurwoningen, in combinatie met de lage rentes van de laatste jaren),
maar ze geen vermogen hebben voor het onderhoud en renovatie van hun woning.
Het gaat ook om mensen die decennia terug een woning kochten, maar die door
de lage pensioenen en de gestegen energiefactuur vaak geen middelen hebben om
hun woonst nog aan te passen aan de huidige woonnormen.
De woonproblemen (en de mogelijke oplossingen) van noodkopers lopen groten-
deels gelijk met die van de precaire huurders. Ook zij wonen tegen hoge huurprij-
zen in woningen van slechte kwaliteit. Veelal laten de verhuurders hun woning niet
doelbewust verslechteren. Ook zij missen soms de financiële mogelijkheden om
renovatiewerken te financieren of de noodzakelijke ondersteuning om dit aan te
189
